链家研究院院长:10亿互联网人口和10亿城市人口将改变中国房地产行业

2017年12月21日下午,“2018年房地产市场展望暨RealData数据产品发布会”在北京举办。链家研究院院长杨现领博士对2017年房地产市场进行了总结,并对2018年房地产市场以及中国中长期房地产发展进行了预测和展望。

以下是干货部分,由创业邦整理,未经对方确认。

Part 1 :2017年是房地产的盛宴,更是互联网的盛宴

2017年的股票交易市场是房地产开发企业和大型企业的盛宴。大企业投资者获得了非常明显的估值溢价,越大的公司股票涨得越快,特别是港股,有的涨幅已经非常多倍了。同时,我们也看到2017年中国的房地产开发企业经历了一轮快速集中,前50家开发企业的集中度已经超过40%了,相信未来会更加集中。所以这也是销售额的盛宴。

所以,从金融层面、资本市场层面还是从实体的交易层面,开发企业获得了两年大丰收。

但是这都是表面的,大家要相信3股力量。

第一个力量——10亿互联网人口。这么多年来,真正的盛宴从来都不是房地产,真正的盛宴一直是发生在互联网领域。

一个腾讯的估值等于十个万科,等于TOP 20房地产开发企业的市值总和,这才是真正的盛宴。大家可能会看到周期性的表面繁荣,但实际上从更长的周期来讲,互联网才是永久的牛市,而房地产领域的互联网化是仍然缓慢。

今天为止,新房互联网的起点不够理想,只有二手房得到了一定的改进。现在在新房领域、租赁领域的互联网化进展都非常有限。

现在,最牛互联网公司的App(微信)月均DAU基本是10个亿,这是10亿互联网人口,但在房地产领域,前三家房地产垂直网站DAU非常可怜,加起来2000多万。

今天,互联网对房地产领域的整体改造才刚刚开始。只有互联网才可能是永恒的、永久的、更加持久的牛市,这是我们逃不脱的力量。

第二个力量——10亿城市人口,长期来看,一定是人的力量决定了房地产行业的中长期。线下的10亿就是中国的城镇化浪潮,今天有8亿城镇人口,未来这个数字将会达到10亿,这10亿人口怎么分布,10亿人口的需求特征是什么,将决定房地产行业的需求结构和相应的供给结构。

过去20年中国房地产市场的繁荣是由1966年到1974年这十几年出生的两亿人带动的。约5年后,这批人将变成中国老龄社会的典型代表,而85后、90后将会接力成为房地产行业的主力。

他们的需求将会带有时代格局。他们不会再去看电视,那我们为什么会保留客厅、为什么要放电视、为什么要放餐桌,对空间本质的思考取决于这波人的需求结构是什么特征。我们将迎来这波不熟悉的用户群体。

今天为止,我们这帮开发商很少站在用户角度思考产品、思考未来,我们拼的是规模。

第三个力量——运营的力量。我一直在说,房地产开发企业是阶段性产物,它的消亡是必然的,只是时间问题。虽然今天供应链足够,但产品结构要重塑,需求节奏在变化。长期来讲,我非常认同房地产的未来要从开发向运营和服务转变。从总体上可以看到,日本、美国这些国家的房地产业,跟开发销售相关的占比只有5%,而今天中国整体上还是以开发销售为主。

现在非常优秀的非开发类运营公司,都在一级市场。比如长租领域,也有一两个市值超过100亿人民币的公司,但还没有进入到二级市场。我相信未来这个浪潮会加速。

日本三个最优秀的房地产企业已经不单纯是以开发为主,都是非常多元化的业务。中国的房地产开发商应该会走向这样,最后一定是基于自己在资源上、资金上的能力,在租赁市场、在物业市场、在存量领域都占有一定的份额,我相信中国未来最优秀的企业跟日本会非常像。中国的房地产未来在运营端会走向日本,经营端会走向美国。美国的REITs会对我们有很大的启发。同时日本的运营管理和精细化管理,对我们企业会有非常大的指导。所以中国的未来大概会等于美国化的金融+日本化的运营。

站在2018年看长周期,我们要相信互联网的力量,相信人的力量,我们相信运营的力量,我们相信人的力量,这是我们永恒不变的做房地产需要思考的事情。

Part 2 :2018年房地产趋势

2018年是非常不一样的年份,是1998年中国启动房改至今的20年纪念之年,经过房改之后,是中国正在启动第二次房改,以租赁、租购并举为导向的新的住房的改革运动。

2018年也是“十三五”承上启下的一年,我们会在2018年开始启动新的五年,这个新的五年里面房地产蓝图会是怎么样的,我觉得十九大和昨天的中央经济工作会议已经说得非常清楚。

2018年也是十九大之后的发轫之年,今年开了十九大,明年就是按照这个精神的指导全面落实,我相信这一系列的大周期的变化都会反映在房地产市场上。

一、关于房地产本身

从短周期来看,2018是小年,成交量不会有大起色,成交价相对比较稳定,会继续保持低温下行。同时又是大年,大周期。20年房改、40年改革开放、“十三五”开局、十九大,2018年会掀起新的故事。

先说房价。十年来,房价已经涨得很多,北京涨了近5倍,全国涨了约2.5倍。从均价来看,北京跟全国均价来比是6.5倍,收入大概是2.5倍。北京房价的溢价是很高的,说明北京的资源集中度、人才集中度、购买力背后的货币集中度都是超高的。这个故事有可能会继续延续,但是力度一定不会像过去那么大,这是一个必然的现象。

中国房价分布规律非常零散,前面几个高房价的地区获得了非常高的、非常显著的房价超配、估值超配,地段价值、城市价值的超配。2017年全国房价均价超过8000的城市81个,2016年全国房价超过8000的城市是51个。资源、资金、人口都是高度集中的城市房价有上涨倾向。

2016、2017年大约只有17%的城市跑赢了全国的市场,说明房价越来越集中,背后的动力也越来越匮乏。我们无法支撑更多的城市一起涨,只能支撑少数的城市涨。均价涨幅超过全国的城市占比大概只有10%,所以上涨永远都是少数城市的故事。在今天房价的水平上,我相信未来再想高歌猛进还是比较有压力的。

再说成交量。我相信2018年会很难保持2016和2017年高歌猛进的局面。我认为最重要的因素就是利率收紧。

在12月20日的中央经济工作会上,提到“防风险”,而且是在未来3到5年内防风险,原本短周期防风险的框架变成了3到5年。而且防风险里面其中很重要的是防范跟房地产相关的风险。包括房地产本身的金融风险,和与房地产相关产业的金融风险。

经过过去两年快速加杠杆,我相信2018年资金链不会那么宽松,交易量就会面临比较大的压力。其实不仅仅是资金价格上涨、额度紧张,还有放贷周期延长、资质审查更加严格。这些因素叠加在一起,影响到交易量。

不同城市的房地产成交量也有分化。

先看一线城市。北京、上海、深圳三个城市,深圳相对年轻,北京和上海已经不是年轻人的城市了。现在对人口疏解带来的结果一定会反映在市场上,比如上海的租金已经连续两年不怎么涨了,甚至下降了。北京也会出现类似的压力。所以一个城市是不是能够实现长周期繁荣,归根结底就在于对人口的包容度,尤其是对年轻人口的包容度。所以很高的房价、很高的杠杆+长周期的人口增速的放缓,我相信会导致一线城市的房地产价格和估值得到一定的重塑。

2018年,房地产主战场可能慢慢地会从三四线回归重点二线。2017年,三四线城市房地产市场非常强劲,棚户区改造、一系列的货币化推动让三四线城市出现了异常繁荣。这不仅仅救了很多开发商,也救了很多中介公司。

在二手房交易量下滑的时候,我们从新房市场获得了很多潜在的可能收益,一二手联动的常态化。一线城市的下滑,也让我们看到一线周边在崛起,所以深圳市场就能够从深圳周边赚钱。

虽然调控严厉,但这种跨城流动,一二手市场联动,租赁、交易市场联动,让开发商、让中介、让房地产行业的所有参与者,基本毫发无损,都还在发展。明年所有人都可能会有一些压力,从趋势、结构上讲,在总量不太靠谱的情况下,我相信三四线会往重点二线回归。

再看二线城市。因为人口流动等因素,各个方面的潜力会更大。

从人口流动上看,除了广州、深圳之外,其他二线城市的政策都更加有吸引力,对人口流动的吸引力会更好,条件会相对宽容。未来人口争夺战会更加激烈,10亿城市人口的重塑会改变房地产格局,所以这是二线城市的情况。

还有一些交通便利的人口大省的省会城市,比如郑州和武汉,都在经历大规模的基础设施建设。这轮建设完之后,它们的估值溢价会体现出来。这些城市人口在快速流入,但是供应量没有跟上去,特别是租赁供应,根本就不够,房价会涨,需求和供给相对平衡甚至偏紧。

还有三四线城市,会比较惨。今年70%高价土地都卖到三四线城市去了,所以库存是永远去不掉的。去掉了可售库存,但又会出现一大批潜在库存。所以会面临新库存的压力。

二、2018影响房地产的因素的变化趋势

1、城市群。

从大的层面来看,未来中国房地产市场发生最大的变化就是城市群成为载体,今年中国房价上涨的地区大部分都在城市群里面。城市群内部的房价也开始出现同化和分化。

2、中心人口回流。

从长周期来看,东京都的三区人口最近这十年都在涨,回到市中心。因为东京经过城市更新改造,中心城区可宜居性变得更强,文化感更好,大家都喜欢留在市中心。纽约也一样,人口往中心城区流动,不同的人去向不同的地方。

还有城市里,白天跟黑夜人口的占比。现在中国最大的问题是工作地和居住地的不平衡,早晨从五环外进城,晚上从市区回到五环外,带来明显的交通压力。未来,职住的平衡会通过租赁市场、二手房交易市场来环节这从存量角度来讲,是必然趋势。

三、租赁市场

租赁市场是市场化程度极高的市场,它不是刺激出来的。你可以刺激需求,刺激供给,但是在二手房里很难通过加杠杆等各种措施刺激需求,供给放量,需求上不来,带来的结果就是租赁的供给相对过剩和租赁去泡沫。如果出现这种问题,风险是非常大的。

今年一系列的政策其实是推动供给,开发企业进来,银行进来,所有人都进来做公寓、做租赁,但实际上需求一直没有上来。所以从租金数据上没有看到租金在上涨。租金在很多程度上是平的,甚至是下降的。所以这是非常大的潜在压力。

租赁市场的基本情况是什么样呢?

不同人群租赁的需求不一样,产品结构不一样,所以我们要找不同人群的需求。大概总结,我认为是五类人群的租赁需求,可以选几个来给大家介绍下。

最底层是一两亿的外来务工人员,他们是跨城、跨省流动的。以前他们住在工厂、工矿厂房,而今天这些人越来越多的在服务业就业,这部分人没办法在工矿里生活,只能群租、合租,所以带来非常大的租赁市场的压力。这一块的核心需求是床位,就是蓝领公寓。如果正规的市场,房地产政策不考虑这波人的住房需求,这波人就会用自己的方式来解决,就是群租,非常不安全,我们怎么给这波人提供安全的床位的产品。

今天这个产品有两个大的障碍,消防标准政策不明确和人均居住面积。这两个强制性条件让床位产品没法做。按照规定一个房间只能做两个床位,但只有做到四个床位的时候,这笔账才能算得盈。

还有很典型的需求是年轻人的合租需求,以单间为主的合租需求,这个规模也很大。

另外,以家庭为中心的品质整租需求,这是很大的市场,这样的人通常已经有房子了,他手里可能有一套甚至两套房子,他房子在五环之外,工作在三环,所以他们也需要租房。美国、日本这种以家庭为中心的整租需求,占比还是比较高的。

我们刚刚对北京线下1000用户进行了调查。91%为21到35岁的人口,83%为流动人口,65%本科及以上学历,互联网从业人员33%,一年换一次的17%,换两次的29%。租期比较短。

开发商做公寓最大的问题就是,开发商把房子卖掉之后,几乎跟自己没关系了,但是做租赁你会发现房子开发出来是服务的开始,因为每年都要管理两到三次的租赁周期,这是很大的换房找客成本。

有一个很牛的房地产开发企业在上海的项目,1000多间房,出租两个月,才住了800间,还有200间。所以我们要做好房源的管理、出租的管理,这是很重要的,因为你面临的是这一波人。

出行方式上,47%的出行是以地铁作为出行的,所以他们特别考量的是交通条件,地铁房的租金平均会有30%左右的溢价,这是今天的实际情况。

Part 3 :结构化住房需求的变化

第一类需求——高收入人群、有房一族的改善性需求。

比如在北京买房子的,年龄越来越往后推迟,以30到46岁这一波中年人为主,核心需求是换房。我们最近在全国代表性城市做了个调研,其中一项很重要的结果是,经纪人所接触的客户里,37.7%为首次置业需求,改善性需求是46.7%,全国层面改善性需求已经快接近50%了。

总体上,中国的住房市场在告别了短缺之后,就进入了以换房改善为主导的阶段,对品质需求会非常强。

所以什么是品质?怎么满足这些人的品质的改善的需求?我认为是我们需要考虑的问题。我们也做了些简单的研究。

在房子都不够住的时候,大家考虑的是空间。但是空间比较大时,大家会考虑功能。所以好的房子会越来越稀缺。而不是说价格贵的房子,而是好的房子。

在国外的成熟市场,最大的房地产开发企业”帕尔迪”,对生命周期、不同收入能力的家庭做的产品分类,叫全生命周期的住宅需求。这是五大产品线,针对不同收入群体的定位,这都是需要我们考虑的,未来品质的改善需求结构。

总体上与需求上升的趋势相比,我们的供给是不够的。所以品质的好房子,未来只能越来越贵,这是差异化。在总体房价涨幅趋缓,大环境比较平淡的情况下,结构化的好房子我相信还会继续享受市场上的溢价。因为供给是不够的。

第二类需求——中等收入家庭的部分首次置业需求。

这个需求客观存在,但是压力越来越大,因为首次置业门槛越来越高。刚需房已经突破460万元,我相信大部分人已经买不起房了。这是比较大的问题。首次置业未来越来越多的只能靠二手房提供更多的房源,依靠更强的可选性和多样性。总体上,二手房在这方面的供给能力会更强。

第三类需求——单身独居人群的品质居住。

中国马上就会出现一波不太爱结婚的人,离婚之后也不结婚的人,或者老伴死了不再找新老伴的。这种状态在日本、欧洲已经非常普遍了。中国的单身比率和离婚比率都在上涨。

所以,日本单身公寓的设计跟家庭为主的需求结合完全不一样。

有两本书一定要读,《单身社会》和《人类住宅六千年》,都是回归到人性最本质的东西找答案。

第四类需求——分散式的居家养老需求。

我们研究出来的结论是,老年人不喜欢跟老年人一起住,不喜欢养老院,不喜欢看到自己的伙伴今天死一个明天死一个,而喜欢的是居家分散式养老。日本的分散式养老非常成熟,核心在于产品的设计,电梯一定是纵深非常长的,可以放下两个轮椅的,马桶的设计一定可以让老年人一个人也可以生活的很好、很自如。老年人戴一个智能手环,每天晚上睡觉的时候按一下,说明我还活着,我要睡觉了。第二天起来再按一下,我醒了,我还活着。围绕老年人的产品设备、配套服务,我相信都是新的需求。

所以养老院这事非常不靠谱,我们怎么样满足这些老年人的居家养老服务,核心不是住宅本身,而是服务,与老年人生活相关的各种各样的服务。

刀刀

记者

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